Al vender una vivienda, recibimos un dinero a cambio, pero también debemos pagar algunos impuestos a Hacienda. En este post te contamos todo lo que debes saber acerca de qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda.
Los impuestos que se pagan por la venta de una vivienda
Cuando vendes un inmueble se deben pagar tres tipos de impuestos. Por un lado, el Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF); por otro, el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como la plusvalía municipal. Por último, el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI).
A continuación te explicamos cuándo y cómo deben pagarse.
IRPF
Seguramente no te resulte un impuesto desconocido, puesto que se aplica a muchísimas operaciones comerciales. El IRPF en la venta de una casa se calcula en base a la ganancia patrimonial, en el caso de que la haya, y se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
La ganancia patrimonial se produce cuando la persona que vende un inmueble obtiene un beneficio económico. Esto significa que la vende por un precio superior al que la compró. Pero para calcular el IRPF no solo se tiene en cuenta esa diferencia entre el peso de compra y el de venta. También debe calcularse el valor de transmisión, es decir, el dinero con el que el vendedor se quedará al final de la transacción. Para calcularlo, al precio de la venta hay que quitarle los tributos y gastos que se generan en la operación. Por ejemplo, la plusvalía municipal, los honorarios de la inmobiliaria, si la hubiera, o los gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca.
También se debe determinar el valor de adquisición, es decir, el dinero que el vendedor pagó a la hora de comprar la casa, a lo que hay que sumarle los tributos y gastos que se generaron en dicha transacción (esos gastos no contemplan las comisiones o intereses de la hipoteca), así como el dinero que haya invertido después en mejoras sustanciales de la vivienda.
Al valor de adquisición se le deben restar también amortizaciones eventuales, como pueden ser los beneficios fiscales obtenidos por haber alquilado la vivienda.
Con todo, si el valor de transmisión es más alto que el de adquisición, se considerará que ha habido ganancia patrimonial y, por tanto, se deberá aplicar el IRPF.
La cuantía de este impuesto será del 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, del 21% en el tramo entre los 6.000 y los 50.000 euros, del 23% entre 50.000 y 200.000 y del 26% por encima de los 200.000.
En el caso de que no haya ganancia patrimonial, es decir, si el valor de la compra fue superior al de la venta, no se deberá pagar IRPF.
Tampoco deberá abonarse en los siguientes casos:
–Si se vende la vivienda habitual y todo el dinero se vuelve a invertir en la adquisición de una nueva casa que también será vivienda habitual. En el caso de que no se reinvierta todo el dinero, sino solo una parte, el IRPF se tributará sobre el porcentaje que equivalga a la ganancia patrimonial.
-Las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
–Si el vendedor tiene más de 65 años y, aunque la que venda no sea su casa habitual, utiliza el dinero que obtiene a cambio para contratar una renta vitalicia.
-Si la vivienda se entrega como dación en pago.
La plusvalía municipal
Este impuesto lo aplican los ayuntamientos sobre el aumento del valor del terreno que se haya dado en los años en los que el vendedor ha sido propietario de la vivienda.
Este impuesto depende de factores como el valor catastral o los años en los que se haya tenido la vivienda en propiedad.
La plusvalía municipal varía mucho de un ayuntamiento a otro y normalmente debe abonarse en los treinta días laborales posteriores a la firma de la escritura de compraventa.
Para conocer cuánto deberás pagar de este impuesto lo mejor es que consultes con tu ayuntamiento.
El impuesto sobre bienes inmuebles
El último impuesto que se paga por la venta de una vivienda es el IBI. En realidad este es un tributo municipal que se paga año tras año simplemente por ser propietario de una vivienda, y en teoría lo debe pagar el propietario de la misma el 1 de enero del año fiscal en curso.
Sin embargo, en el caso de venta del inmueble el pago del IBI se suele repartir entre la persona que vende y la que compra, en proporción a los meses de ese año en los que cada uno ha sido propietario de la vivienda. Por ejemplo, si la venta se lleva a cabo el 1 de abril, el vendedor tan solo deberá abonar una cuarta parte del IBI, mientras que el resto recaerá sobre el comprador.
